空き家を相続した際の有効活用の方法3選

空き家を相続した際の有効活用の方法3選

空き家を相続したものの、そのまま放置している方やどうしたらいいのか悩んでいるという方がたくさんいるとよく耳にします。そこで今回は、空き家を有効に活用する方法を3つに絞ってご紹介していきます。

空き家をただ売却するのではなく、活用する場合の参考にしてみてください。

空き家の有効活用方法3選

1.クリーニングやリフォーム、又は建て替えをしてから貸す

最も簡単ですぐにでも始められる方法は、最低限のクリーニングだけをしてそのまま貸し出すことです。クリーニングだけで貸せるかは建物の状態次第ですが、最も低コストであり、実現性が高い方法です。建物の状態によっては必要な箇所だけリフォームをしてから貸すということも考えられるでしょう。床材の変更やクロスの張替えなど、見栄えが良くなり、それほどコストのかからない箇所だけに留めるのが手堅い方法です。

また、立地に優れ、高い家賃で貸せそうな場合には、お金のかかる水回りまで含めたリフォームをすると入居率アップ、賃料アップも期待できるでしょう。さらに空き家の相続を機にシェアハウスや民泊、屋内トランクルームなどの賃貸業を本格的に始める場合には用途に合うようにスケルトンリフォームや建て替えを検討し、貸し方の可能性を高めるもの良いでしょう。

ただし、ネットで検索するとたくさんのリフォーム業者が出てきますが、周辺の賃貸需要や相場をまったく考えずに言われた通りに施工するだけという業者への依頼は避けた方が無難です。賃貸需要やリフォームによりどれくらいの賃料アップが期待できるか、どの程度手を加えるべきかなどの情報はやはり地元の不動産業者が強い部分となりますので、まずは「こういった空き家があるんだけどどういった活用ができそうか?」という点をヒアリングするところから始めてみることをおススメします。

なお、空き家を賃貸する場合にはサブリース契約による転貸借という方法もあります。この転貸借とはいわゆる「また貸し」することであり、空き家オーナーとサブリース会社との間で家を貸す契約を結びます。サブリース会社は借りた家を第三者にまた貸しして賃料を得ます。

サブリース契約とすることのメリットは、実際の入居者有無を問わずにサブリース会社から安定した家賃収入が得られることです。空室が続くリスクが無い点が大きな魅力となります。ただし、後にも触れますが、サブリース契約を結ぶにはデメリットもあります。空き家の活用方法相談時にサブリース契約を提案された場合は、契約時の条件をよく確認するようにしましょう。

2.リフォームして自分で暮らす

最近では都市部でも空き家が増えていますが、空き家の多くは都心から離れた郊外にあり、通勤するにも一苦労なエリアにあるという場合が少なくありません。しかし、リモートワークや個人事業主であれば、必ずしも通勤に便利なエリアで暮らす必要もないのではないでしょうか。

また、物件が空気のきれいな田舎や郊外にある場合には、二地域居住という選択肢もあります。平日は通勤や買い物に便利な都市部で暮らし、週末にはリフレッシュをかねて郊外の空き家だった家で過ごすことで、都会では味わえない非日常的な生活を楽しめるでしょう。

最近は二拠点生活を始めたいという人も増えていますので、自分自身が住まない場合でも二拠点生活が可能な家という点をアピールポイントとして貸し出してみるのも良いかもしれません。

3.更地にして活用

立地によっては建物を壊して更地にして、コインパーキングや月極駐車場、レンタルコンテナ、貸し倉庫などを始めることも可能です。駅から遠くて住宅地としての価値は低いものの、幹線道路沿いなどにある土地の場合、車で荷物を運びやすいためにレンタルコンテナや貸し倉庫で需要を拾うことも可能です。

更地にする場合は住宅用地の固定資産税が1/6となる特例の対象外となりますのでその点は注意が必要となりますが、地価の安いエリアであれば建物の固定資産税が無くなる事によって結果的に税金が安くなるケースもあります。更地にするかどうかを検討する場合は税額の事も事前に確認をしておくと良いでしょう。

なお、2015年に施行された「空家等対策特別措置法」により、管理がされていない空き家として「特定空家」に指定されてしまうと、住宅が存在する場合でも税制優遇特例の対象外になってしまいますので、空き家を残す場合であっても適切な維持管理を行っていく事は必須となります。

空き家活用時の注意点とは?

空き家の活用は上手くいけば収入の柱にできるなどのメリットがある反面、以下のような点に注意も必要です。

・リフォーム費用や建て替え費用を上回る収益見通しが必要!

空き家を第三者に貸して収益を得ようとする場合、水回りまで含むリフォームや全面的に改修するスケルトンリフォームをしたり、建て替えを行うには多くの費用が発生します。もし本格的なリフォームや建て替えを行う場合、その費用や継続的に発生する管理費用や税金をまかなえるだけの家賃収入が見込めないと収支バランスが崩れるリスクがあります。空き家を貸すことも立派な不動産投資となるため、不動産オーナーとして全体の収支を考えた経営が必要になってきます。

リフォーム後の賃貸シミュレーションや投資回収期間を考える際は、複数の業者に見積り依頼をしてその結果を比較してみるのが無難です。比較することで、あまりにも相場からかけ離れた想定や、他社の見積りと乖離がある見積りを出してくる業者を回避することができます。

・サブリース契約のデメリットを理解しておく!

サブリース契約を利用する場合にはメリットもある反面、本来の家賃相場よりも低くなる点は理解しておく必要があります。これは入居者が払う家賃からサブリース会社の利益が抜かれるためです。サブリース契約は一般的にオーナーに支払われる賃料が家賃相場よりも10%ほど低く設定されます。また、契約当初の設定家賃は将来的に値下げされていくのが一般的ですので、その点についても理解しておくことも必要です。

サブリース契約については近年、オーナーとサブリース業者間のトラブルが増加しており、消費者庁からも契約に関する注意喚起がアナウンスされています。支払いや契約期間に関することが特にトラブルに発展しやすい事項となりますので、契約書の内容をよく確認し、不明な点があれば専門家や相談窓口に事前に確認することをおススメします。

≪参考:アパート等のサブリース契約を検討されている方は、契約後のトラブルにご注意ください!≫(消費者庁HPより)https://www.caa.go.jp/policies/policy/consumer_policy/caution/caution_011/

まとめ

空き家を相続すればたとえ使わずに放置しているだけでも、固定資産税を払い続けなければなりません。また、2015年からは「空家等対策の推進に関する特別措置法」が施行されています。この法律によって特定空家に認定されるとたとえ建物が建っていても、特例適用ありの場合に比べて約3~4倍(※)もの固定資産税がかかってしまう恐れもあります。もし、活用するつもりもなく、放置している空き家を保有していて、今後の活用に悩んでいる場合は、早期に売却してしまうのも一つの手ですが、今回ご紹介したような活用方法を検討してみてはいかがでしょうか。

(※)空き家を撤去すると固定資産税が6倍になると表記しているケースがありますが、厳密には6倍にはなりません。更地になると、土地の固定資産税が1/6となる特例の対象外となりますが、その代わりに固定資産税評価額に70%を乗じたものが課税標準額となるためです。

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