建築基準法の改正は不動産投資にどう影響する?投資家目線の改正建築基準法とは?

建築基準法の改正は不動産投資にどう影響する?投資家目線の改正建築基準法とは?

2019年6月に改正建築基準法が施行され、不動産投資にも今後の投資戦略を含めて少なからず影響してくる可能性があります。そこで改正内容の詳細と不動産投資に対して想定される影響、さらに投資用物件を施工する際の注意点について解説していきます。

改正建築基準法の改正内容

改正建築基準法が2019年6月25日に全面施行され、以下の通り様々な内容が改正されました。尚、改正建築基準法の施行に先立ち、その内容の一部については前年の2018年9月25日から施行されています。

空き家などの戸建住宅を福祉施設などへの用途変更する際に適用される規制の合理化

用途変更の際に必要な建築確認について、確認申請の不要な規模の上限を100㎡から200㎡へと見直しました。これにより空き家等のほとんどを占める200㎡以下の戸建住宅等を福祉施設・商業施設等に用途変更する際に、大規模な改修工事が不要となりました。この改正内容の目的としては、既存の建築物の再利用を促進する狙いがあります。

建築物等の用途転用を円滑化するための規定緩和

既存不適格建築物を用途変更する際、段階的かつ計画的に現行基準に適合させる仕組み構築や既存建築物を一時的に特定用途とする場合の制限緩和を内容としています。既存建築ストックを多様な形で有効活用するための緩和が盛り込まれています。

建築物や市街地に対する安全性の確保

維持保全計画作成を要する建築物の範囲拡大や既存不適格建築物の所有者に対して特定行政庁による指導や助言を行なえるようにすること、さらに「防火地域・準防火地域内」にある延焼防止性能が高い建築物の建ぺい率を「10%緩和」することなどが盛り込まれています。

木造建築物等の耐火構造に関する制限緩和

耐火構造が必要な木造建築物の範囲の規制緩和や耐火構造の規制を受ける場合でも耐火構造以外の構造が使えるようにすること、さらに高い延焼防止性能が必要とされる防火地域・準防火地域内にある建築物でも、内部の壁や柱などで木材利用を可能にすることなどが盛り込まれています。木造建築物の範囲の規制緩和については、これまでの「高さ13m・軒高9m超」から「高さ16m超・4階以上」へと緩和されました。

不動産投資に与える影響は?

これまでご紹介した改正建築基準法の改正内容の中で、不動産投資に影響を与えると考えられる改正ポイントは以下の内容となります。

準防火地域の耐火建築物・準耐火建築物の建ぺい率10%緩和

まず、不動産投資に影響すると考えられるのは、改正内容のうちの「建築物や市街地に対する安全性の確保」という改正ポイントです。この改正内容に盛り込まれている準防火地域の耐火建築物・準耐火建築物の建ぺい率を10%分緩和することは、不動産投資家にとって有利となり重要な改正ポイントになるでしょう。

その理由としては、準防火地域の耐火建築物・準耐火建築物の建ぺい率が10%分プラスして建てられるという点です。例えば、あくまで単純計算ですが、改正前なら建ぺい率が50%とされていた50坪の土地に建てることができるアパートは、25坪までとなります。

しかし、改正後に同じ条件の土地に建てられるアパートは10%分増えて30坪まで建てられることになります。そのため、一部屋あたりの広さを拡大したり、部屋数を増やすことが可能となり、不動産投資の投資効率をアップさせることにつながるでしょう。

戸建等の既存建築物の福祉施設などへの用途転用に対する規制緩和

上記の建ぺい率の10%緩和以外に、既存の戸建住宅などを福祉施設などに用途転用する際の規制緩和についても、不動産投資に関わってくる重要な改正ポイントとなります。この用途転用の規制緩和ですが、改正前までは100㎡を超える戸建住宅等の建築物を福祉施設など他の用途に転用する場合には建築確認手続きが課されていました。

今回の改正によって、建築確認手続きを要する建築物の広さが100㎡から200㎡へと緩和されることになりました。これによって、空き家などの既存建築物を高齢者介護施設や民泊施設などに転用しやすくなっています。また、一連の改正内容のおかげで空き家が有効に活用されるきっかけとなり、それによって空き家問題を少しでも解消させる気運となる可能性があります。

さらに不動産投資家にとっても、より低いコストで空き家等を購入し、民泊施設用に転用しやすくなるというメリットも生まれることになるでしょう。これは、既に所有している投資用物件があり、売却したいと考えている投資家にとっても、規制緩和で間接的ですが売却処分しやすくなるという別のメリットも考えられるのです。

投資物件を施工する際の注意点

尚、投資用物件の建築プランを立てたり、実際に施工する際には注意点があります。それは先ほどの建ぺい率10%緩和はあくまで建ぺい率のみの緩和であって、容積率には変更が無いという点です。

つまり、緩和によって拡大するのは建築面積のみであり、延床面積については増えないという点です。この点を押さえて有効活用するのであれば、最近では当たり前になっているビルトインガレージ(建物内にある屋内駐車場)を作ったり、吹き抜けの空間を作ることで、投資物件の魅力や付加価値を高めることができるでしょう。

まとめ

今回の記事では、改正建築基準法の改正内容の中で不動産投資に影響を与えそうなポイントについてご紹介してきました。今回の改正によって用途転用しやすくなったり、従来よりも建築面積を増やして投資効率を高めるといったメリットが新たに生まれています。

さらに改正後は従来投資用物件として仕入れ対象とならなかった建物もその対象となる場合が出てきました。

改正ポイントをよく理解し、アイディアを膨らませることで、空き家問題などの社会問題を解決しながらより投資効率を高めた不動産投資が行なえるようになった点を考えると、改正建築基準法は不動産投資の追い風といえるのではないでしょうか。

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