空き家の活用方法

空き家の活用方法

空き家を所有されている多くの方が直面する「空き家をどうするか?」という問題。貸す・売る・更地にする・現状のまま置いておく・・・など、いろいろな選択肢がある中で一体どうするのが正解なのかは判断が難しいもの。そこで、今回は空き家の活用方法ごとにどういったメリット・デメリットがあるのかを考えてみたいと思います。

■空き家対策のメリット・デメリット

1.売却する

特に使う予定もないし売ってしまおうという考え方です。空き家対策として多くの方が検討する手法ではないでしょうか。最近は空き家の増加に注目が集まっており空き家専門の不動産業者なども増えていますので、売る側としては売りやすい状況にあると思います。

ただ、ビジネス的に考えると売却が一番良いと判断される場合でも、実際には家に対する思い入れや愛着などお金では測れない部分によってなかなか手放せない、というケースも多いようです。親族間でも空き家に対する思いがそれぞれ異なる事もありますし、心理面を考慮せずに売却を推し進めてしまうと後々人間関係のトラブルにもつながりかねないため、売却を検討する際は心情や思い出といった目に見えない部分もしっかりと考えた方が良いでしょう。

◎メリット

  1. まとまった現金が得られる
  2. 固定資産税や保険等、維持管理費用が不要になる
  3. 草木の手入れ等、維持管理の手間が不要になる

×デメリット

  1. 仲介手数料や譲渡所得税など一時的な出費が発生する

 

2.賃貸に出す

せっかくある家を活用してお金を生み出そうという考え方です。空き家のままにしておくと空き家特有の劣化(湿気による木材の腐食、チリやホコリの堆積等)が発生しますが、人に住んでもらうことでそういった劣化をある程度防止することができます。また、賃貸需要のある場所であれば安定収益を生み出してくれる「金の卵」にすることも可能なので、長い目で見ると売却するより大きな収入を得られる可能性もあります。

ただし、一度賃貸に出してしまうと基本的には入居者(賃借人)の権利が強くなりますので注意が必要です。例えば「やっぱり自分が住みたいから入居者さん出て行って!」と言っても借主保護の観点から正当な自由がない限りは立ち退きをさせることはできません。所有者は現在の借主が自ら退去するまで待つ必要があります。

そういった事態を防ぐために賃貸借契約を定期借家契約とするのも有効です。定期借家契約とはあらかじめ定めた期間のみ家を貸しますよ、という契約で更新という概念が存在しません(契約期間後も賃貸借契約を継続する場合は「再契約」を行います)ので、数年後に自分自身で使う予定があるような場合はそれまでの一定期間だけ貸し出す定期借家契約としておくと安心です。また、現在であれば民泊需要も増えていますのでそういった使い方をするのもありでしょう。(ただし、民泊に使う際は法律で様々な規制がありますので注意が必要です!)

◎メリット

  1. 賃料収入が得られる
  2. 入居者が住むことで空き家特有の劣化を回避できる

×デメリット

  1. 建物の状況によっては貸出前にリフォームが必要
  2. 入居者入れ替えのたびにクリーニングが必要
  3. 建物管理・入居者管理の手間がかかる

 

3.更地にして土地を活かす

建物の維持管理は面倒だし、放置しておいても放火や倒壊等のリスクが怖いから壊してしまおう!という考え方です。更地にした後の土地を貸し出せば借地料が得られますし、駐車場にすれば駐車場売上の収入が見込めます。一見すると合理的ですが、日本の法律上、建物が取り除かれた土地は固定資産税が高くなるので注意が必要です。

また、更地にしても雑草は生えますし、ごみの不法投棄、不審者の侵入、土地の無断使用など様々なトラブルが想定されますので、あらかじめ次の活用方法(貸す、建て替える、駐車場にするなど)を考えてから実行するのが望ましいです。

◎メリット

  1. 空き家の維持管理や放置リスクから解放される
  2. 土地活用により借地料や駐車場売上が得られる

×デメリット

  1. 解体費用がかかる
  2. 固都税が高くなる
  3. 更地にしたまま置いておく場合は雑草やゴミ対策が必要

 

■まとめ

ここでは空き家活用方法として代表的な3つの手法を紹介させていただきましたが、色々考えたけどやっぱりどうすれば良いか判断できない、というときは現状維持でそのままにしておくことになります。ただ、空き家のまま放置しておいてもある程度の維持管理費用はかかりますし、放置期間が長ければ長いほど建物は劣化をしていきます。また、特定空き家に指定されてしまえば固定資産税の優遇も受けられれなくなりますのであまり良い選択とは言えないかもしれません。

様々な理由によりどうすることも出来ないという事もあるかと思いますが、空き家に維持管理費用だけ払っている状態は不動産から”負”動産になってしまっている状況と言えますので、出来るだけ早期に対処方法を検討されることをおススメします。

 

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空き家の維持にかかる費用を考えた場合、思い切って処分(売却)してしまうのも一つの方法です。空き家の解体には解体費用がかかり解体すると税金の特例措置も受けられなくなってしまいますが、買い取り業者によっては空き家付きのまま買い取ってくれるところもあります。当グループでも空き家対策の無料相談を受け付けておりますのでお気軽にご相談ください。

 

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