【賃貸経営】原状回復工事とリノベーションについて

【賃貸経営】原状回復工事とリノベーションについて

リフォームと聞くと皆さんはどういうことを考えるでしょうか。

よく耳にするリフォームという言葉から『綺麗になる』というイメージを持つ方が大多数かと思われます。答えとしては合っているのですが、『どういったレベルで綺麗にするのか』によってリフォームの持つ意味合いが変わってきます。今回はこちらの内容についてお話をさせていただきます。

■リフォームって良く聞くけど一体?■

 

大まかに区分するとリフォームは2つに分けられます。

まず一つ目は、『原状回復工事』と呼ばれる、借主が退去した後に実施するリフォームです。原状回復工事とは文字通り、お部屋の状態を原状(入居前の状態)に戻すということです。

この工事費用は賃貸借契約書・重要事項説明書の内容を元に貸主負担分、借主負担分で分けられます。

貸主の負担分は経年劣化によるものが基本です。ここでいう経年劣化とは『一般的に考えられる範囲で使用した際の時間経過による劣化』の事を言います。何がこれに該当するかは東京都都市整備局が出している紛争防止条例に記載がされているのですが、例としては「壁に貼ったポスターや絵画の跡、家具の設置によるカーペットのへこみ、日照等による畳やクロスの変色」などが挙げられます。

借主の負担分は過失があり経年劣化とは言えないものが基本です。何が該当するかはこちらも先ほど申し上げた紛争防止条例に記載がされていますが、例として「タバコによる畳の焼け焦げ、引越し作業で生じた引っかきキズ、借主が結露を放置したために拡大したシミやカビ」などが該当します。借主負担分の工事費用については敷金清算で対応しますが、工事費用が契約時に預かった敷金を越えてしまう場合は貸主・借主が別途協議の上支払い方法を決めることになります。

 

二つ目は、『リノベーション工事』と呼ばれるリフォームです。リノベーション工事の定義は様々ですが、『お部屋・建物の価値を上げる工事』と考えて頂ければと思います。

価値を上げるというのは、ただ設備等を新しくすれば良いと言うことではありません。例えばエアコンが古くなったので交換をしました、という内容では価値が上がったとは言えません。これはエアコンが古く故障する可能性が高い為あくまで予防の為に交換をした、という意味合いが強くなり価値が上がったとは認識できないからです。

それでは、エアコン交換に加えて空気清浄機の設置まで行った場合はどうでしょうか?この場合は価値が上がったと言えます。エアコンとは別に、より快適になる設備を加えた為です。この様に新しく何かを加え利便性、快適性を上げる事が価値を上げる=リノベーションに該当します。

■当社のリノベーション施工例■

 

近年日本では中古の不動産が増加の一途を辿っていますが、増えていく中古物件をうまく活用する方法としてリノベーションが注目されています。

賃貸の場合、リノベーション工事を行った部屋は賃料向上が見込めます。さらに、リノベーション工事にコンセプトを定め、汎用的なデザインではなくオリジナリティの高い・デザイン性の高い部屋にすることで、物件の市場価値向上・需要向上といった効果も期待できます。

 

以上が原状回復を目的としたリフォームと、価値向上を目的としたリフォーム(=リノベーション)の概要となります。一概にリフォームといえど、目的よって意味が全く違ってくる事が分かっていただけたかと思います。

リノベーション工事はお部屋の価値を向上させるというプラスの効果が期待できますが、その反面デメリットも存在します。それは、原状回復工事に比べるとコストが大幅に掛かるという点です。平均すると100万円単位の工事となるため、殆どのケースで原状回復工事よりもかかる費用は高くなります。従って、リフォーム工事を考える際はしっかりした打合せの元、将来を見据えた具体的な収支計画を考える必要があります。

現状回復工事で済ませるべきか?
リノベーションまで行うべきか?
投下した資金はどれくらいで回収できるのか?
本当に必要な工事なのか?

これらの事をしっかりと考え、適切な工事を選択することが重要となります。

 

私たちアイディグループでは、これまで多くのお部屋・建物のリフォーム、リノベーションを実施してきました。
その中で培ったノウハウをもとに、リノベーション工事によってどれくらいの賃料アップが見込めるか、どれくらいで投下した工事資金が回収できるかのシミュレーションなども作成しておりますので、リフォームについて色々考えたい、リノベーションを検討している等ご相談がある場合は是非アイディグループへお問合せください。

アイディグループに関わる全ての人が笑顔になれるように我々は全力を尽くします。

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