投資用シェアハウスは何が問題だったのか?

投資用シェアハウスは何が問題だったのか?

ご存知の方も多いと思いますが、SD社による投資用シェアハウスの問題が世間を賑わしています。
投資家に向けて、サブリース契約付きでシェアハウスを販売していたSD社は、昨年の11月よりサブリース金額の強制的な減額を行いました。更に年明け1月から、サブリース代の未払いが発生し、投資された多くのオーナー様が被害を受けています。

SD社と同様に、シェアハウスをサブリース付きで販売しているSI社も、2月から支払いがストップし経営陣と連絡が取れない状態とのことです。

当社がオーナー様からご相談を受けていくうちに、今回の問題点が分かってきました。
それは、投資用シェアハウスを、本来の価値以上の価値があるかのように見せ、高額で販売を行うという手法でした。具体的には、毎月の家賃収入が50万円のシェアハウスであるにも関わらず、それを上回る70万円でサブリース契約を行い、その70万円を投資価値とした基準で販売を行っていたことです。
単純計算で、毎月最低でも20万円が足りません。この差額はどこから出るのでしょうか?

これは、対象とするシェアハウスを原資として別の事業を行うことにより新たな利益を出し、その差額に充てるというスキームということでした。しかし、実態としては空室も多く、ただでさえ足りない家賃からの回収も少なかったようです。
サブリース代が払えないため、新たな別の物件の売買益をサブリース代の支払いに回すといった自転車操業になっていました。これにより、金融機関からの借り入れがストップし、新たな販売もできなくなり、いよいよサブリース代も支払えなくなったという流れです。

サブリース代を受け取れないオーナー様が他の管理会社に変更を行っていますが、収入は大幅に下がる状況です。今回の件を受け、当社でも複数のオーナー様より管理を受託し、新たに運用していくことになりました。

今回の問題がサブリースやシェアハウスはもちろん、投資用不動産業界全体に与えたマイナスイメージは非常に高く、暗い影を落としています。ですが間違えてはいけないのは、問題はその販売・運営スキームであり、サブリースやシェアハウス自体が悪いわけではないということです。
後から言うことは易く結果論となってしまいますが、問題のスキームでさえ、仮にうまく回り続けていたら、魔法のスキームと持てはやされていたことでしょう。しかし、不動産投資である以上、その基準はあくまで家賃収入であるべきです。そこから逸脱して賃料以上の金額で取引をしてしまったため起こった悲劇であるといえます。

賃貸経営には様々なリスクがあります。その中でも空室は大きなリスクです。そこを対策できるサブリースという方法は、オーナー様にとって非常に良いシステムであると言えます。
だからこそ、その仕組みを理解し、スキームが間違っていないか、賃料に無理がないのか、正しく判断できることが大切です。

次回は、不動産投資や運営を行うにあたり見るべきポイントをお伝え致します。

 

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