結局何が良いところなの?不動産小口化商品のメリットデメリット

作成日:2019.06.03

不動産小口化商品のメリットデメリット

不動産特定共同事業、不特法事業は不動産投資の一種です。不動産小口化商品とも呼ばれ最近注目を集めていますが、どんなメリット・デメリットがあるかご存知でしょうか?
投資商品のメリット・デメリットを把握しておくことは投資の基本となりますので、この機会に不特法のメリット・デメリットを押さえておきましょう。

不動産小口化商品のメリット

◎ 少額から始められる

不動産小口化商品は、その名の通り少額から始められる不動産投資です。
従来の不動産投資では少なくても数千万、都心の物件であれば数億といった資金が必要となり、投資を行える人は限定されていました。不動産小口化商品の場合、数万円から始められる商品もあり、これまで不動産投資には縁がなかった人でも気軽に不動産投資を始める事が可能となっています。

◎ 維持管理の手間が不要

実際に不動産のオーナーとなる場合、物件の維持管理に多くの手間がかかりますが、不動産特定共同事業の場合、基本的には事業者が不動産の運営・管理を全て担うため、投資家の皆様が物件の維持管理を行う必要は基本的にありません。

◎ 分散投資ができる

少額からできるため、不動産小口化商品の中でも複数の商品を投資先として選んだり、不動産小口化商品と別の投資商品に資金を分けて投資するということも可能です。

◎ミドルリスク・ミドルリターンで初心者向き

分配金の元本は不動産の家賃収入となるため、分配金のブレは少なく比較的安定した収益を得る事が可能です。また、商品にもよりますが定期預金や国債などの元本保証型商品と比べるとはるかに高い利回りで運用をすることができます。
株やFX、先物投資などさらにハイリターンを目指す事が出来る商品も存在しますが、リスクもその分高く投資初心者には敷居の高いものとなっていますので、まずはミドルリスクの投資商品から始めてみることをおススメしています。

◎ 優先劣後システムによるリスク対策がある

別のコラムでもご紹介している通り、優先劣後システムにより元本や分配金の安全性を高めるリスク対策が講じられているため、通常の不動産投資と比べて低いリスクで投資を始めることが可能です。(匿名組合型のみ)

◎ 資産圧縮効果が受けられる

任意組合型の場合、小口化された不動産の共有持分を所有することになるため、不動産に関する資産の圧縮効果を受ける事が可能です。そのため、一棟アパート等と同じように相続税対策として利用することができ、かつ、小口化された共有持分は1口単位で自由に分割できるため、平等な相続にも利用することができます。(任意組合型のみ)

不動産小口化商品のデメリット

▲コストがかかる

組合を代表して不動産を運営する事業者に対し、理事長報酬や管理手数料を支払う必要があるため、配当利回りは自ら1棟ものの不動産を所有した場合の利回りと比べて低くなることが多いです。

▲コストがリターンを上回る可能性がある

そもそもの投資金額が低額すぎる(1万円など)場合、利回りが4%であっても1年後に得られるお金は400円にしかならないため、ある程度の資金は投下しないと振込手数料や解約手数料などの費用の方が多くなってしまう可能性があります。

▲レバレッジは使えない

一般的な不動産投資であれば、銀行融資を利用してレバレッジを効かせることが可能ですが、不動産特定共同事業の対象不動産を担保に銀行融資を受けることはできないため、投資におけるレバレッジを効かせることができないという点も投資効率の観点からはデメリットと言えます。

メリット・デメリットまとめ

メリット デメリット
  • 少額から始められる
  • 維持管理の手間が不要
  • 分散投資による空室リスク対策が可能
  • ミドルリスクミドルリターン商品で初心者向き
  • 優先劣後システムによるリスク対策(※匿名組合型)
  • 節税効果が得られる(※任意組合型)
  • コストがかかる(事業者への報酬など)
  • 投資金額が低すぎると得られるリターンよりも費用が上回るリスクがある
  • レバレッジ効果は得られない

いかがでしたでしょうか?

結局のところ、不動産小口化商品の良いところは「リスクは抑えつつ、手軽に始められること」だと思います。
デメリットもいくつか存在しますが、しっかりと把握・注意をしておけば損失に繋がる可能性は抑える事もできますので、ぜひこれらのメリット・デメリットを把握して不動産小口化商品への投資をご検討頂ければと思います。

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