初心者向け不動産投資の始め方 必ず知っておきたい成功のコツとは?

作成日:2020.5.28

インフレリスク

不動産投資を始める初心者が成功するにはそれなりの準備しておくことが重要です。今回は不動産投資をこれから始める方を対象に、投資で成功するためのコツや大切なポイントについて解説していきます。

不動産投資を始める際のポイント


以下に不動産投資を成功させるため大切なポイントを3つに絞って紹介していきます。

不動産投資に関する基礎知識の習得

不動産投資を成功させるにはまず、最低限必要な基礎知識を習得することです。基礎知識とは、物件の選び方やローンを含めた資金計画の立て方、さらに表面利回りや実質利回りといった専門用語の理解も含め、数多くあります。

不動産投資に関するこのような基礎知識がなくても、資金さえあれば投資物件を購入して不動産投資自体を始めることはできるでしょう。しかし、そのような知識習得を怠って、たいした調査をせずに物件を購入した場合、一度空室になるとなかなか次の入居者が決まらず利回りが悪化したり、修繕のために多額の費用が必要となる可能性もあり、そのリスクはすべてその購入者が負うことになります。こういったリスクを少しでも減らすためにも、最初に不動産投資に関する必要な知識を習得しておくことが成功のための大切なポイントであり、投資家として不動産の運用を始めた後も、知識や経験を地道に積んでいくことが成功への道となるのです。

優良物件情報を多く抱える不動産会社や投資仲間とのコネクション作り

投資を成功に導く近道の一つに、好立地にあって賃貸管理会社が入居者やテナントを客付けしやすい物件を購入することがあります。しかし、そのような優良物件は当然のことながら不動産投資家の間でも人気があり、その物件情報が誰もが見ることができる不動産ウェブサイトなどの表側に出てくることはそうそうありません。そこで重要になってくるのが、表に出ない優良物件の情報を多く抱える不動産会社の担当者との関係構築です。熱意と購入意欲を見せながら、徐々に優良物件を紹介してもらえるようなコネクション作りを進めていきましょう。

また、不動産投資セミナーなどで知り合った個人投資家も強い味方になってくれることがあります。彼らは同じ投資家として経験を積み、時に失敗から多くを学んでいる不動産投資の先輩ともいえます。中には不動産投資における重要なメンターが見つかる場合もあり、不動産投資に関する様々な悩みを解決するヒントをくれることもあります。
各地で「大家の会」という不動産オーナーなどが集まる勉強会が開催されていますので、お近くの大家の会を探して、参加してみるのも良いでしょう。

こうした人脈は、投資を始めるときだけでなく、運用中や売却時にも頼りになるので、不動産投資においてとても大切なポイントとなります。

少額から始めること

投資金額が比較的大きい不動産投資では、初心者はいきなりマンション一棟など規模の大きな物件の購入をするのではなく、なるべく少額での投資から始めることをお勧めします。たとえ属性が良く、金融機関から多額の資金調達が可能な方でも、最初のうちはなるべく返済負担が少なく投資リスクの低いものから徐々に経験を積んでいくことが着実に成功するための大切なポイントと言えるでしょう。

不動産投資における注意点やリスク


次に不動産投資において是非とも頭に入れておきたい注意点やリスクについてお伝えします。
不動産投資を始めるにあたっては、必要最低限の注意点やリスクについて必ず理解してから始めるようにしましょう。

表面利回りと実質利回りの違い

不動産投資の利回りには、表面利回りと実質利回りがあり、両者の違いを理解しておくことが重要です。投資物件の売買情報では「利回り〇%」などといった記載がよく見られますが、その利回りはたいてい表面利回りです。不動産投資で大切なのは後者の実質利回りであり、この実質利回りによって物件の収益性を判断することになりますので、注意しましょう。

尚、表面利回りが満室を想定した場合の年間家賃収入がベースとして計算されるのに対し、実質利回りでは表面利回りから管理費用や修繕費用、税金などのランニングコストが差し引かれて計算されています。その物件の実際の収益性はこういった経費を含めて判断しなければなりません。

不動産投資のリスク

投資用物件に限らず、不動産を購入する際には、様々なリスクがあります。その中でも不動産投資を行ううえで特に知っておきたい3つのリスクをご紹介します。

➀空室リスク

空室リスクとは、入居者が不在となり想定した家賃収入が得られない場合のリスクです。空室リスクの要因は様々ですが、例えば最寄り駅から遠くて買い物にも不便な立地であるケースや、客付けのための営業力が劣る賃貸管理会社に委託しているケースなどが挙げられます。空室リスクが高くなると後述するローンの返済リスクを高める要因にもなりかねません。

➁返済リスク

返済リスクとは、物件購入のために利用したローンの返済が困難になったり、最悪の場合は裁判所の強制執行による差押えを受けてしまうリスクのことです。返済リスクを引き起こす要因は主に、空室が続き、家賃収入が十分に得られなくなることにより、返済の延滞や返済不能に陥ることです。

➂流動性リスク

ここでいう流動性リスクとは、何らかの理由で売買取引が成立せず、好ましいタイミングで売却ができないことを指します。不動産投資の場合、物件を買いたい相手がいて、買いたい金額と売りたい金額が合致しないと売れなかったり、買い手がローンを利用すると金融機関による審査があり希望の資金計画にならなかった場合は融資特約により契約が解除されたりと、すぐに物件を売却して現金化することが難しいケースが多いのが実情です。

まとめ

今回は不動産投資の初心者の方がこれから不動産投資を始める際に知っておくべきポイントについてご紹介してきました。ただし、実際には資金計画や不動産投資ローンなど重要なことは他にもたくさんあります。当社のコラムの中でもご紹介していますので、是非他のコラムも参考にしてみてください。

タイトルとURLをコピーしました