不動産投資を始める時に知っておくべき8つのリスクと対策について

作成日:2019.10.17

民泊

不動産投資にまつわるリスクについて

不動産投資は「不労所得」が得られ、株やFXのような投資資金を一瞬で失うような高いリスクが無いと言われています。確かにしっかりと計画的におこなわれている不動産投資なら不労所得が期待できますし、リスクを最小限に抑えることも可能です。
しかし、不動産投資も投資ですので、リスクを完全に無くすことはできません。不動産投資で成功するには不動産投資固有のリスクについてしっかり理解し、上手くコントロールしていくことがとても重要です。
そこでこの記事では不動産投資を始める場合に知っておかなければならない8つのリスクとその対策について解説していきます。

代表的な8つのリスク

1.空室リスク

空室リスクとは、投資物件への入居者が全くいないために賃料収入がゼロの状態になるリスクのことです。賃料収入が滞れば、物件購入のために組んだローンの返済が困難となり、返済計画にも大きな支障をきたす恐れがあります。手持ちの資金や、サラリーマンの方などで給与収入などから返済が継続できればまだいいですが、返済不能となった場合には物件が差押えられてしまう可能性もあります。

このような空室リスクを防ぐ対策として次の2点を踏まえておくことが重要です。

  • 立地の良い物件を購入すること
  • 営業力のある賃貸管理会社を選ぶこと
  • どんなに物件の設備が充実していたり日当たりが良くても、立地が悪ければたちまち空室リスクが大きくなってしまいます。反対に立地さえ良ければ設備などが多少古くても、最悪の場合賃料を下げることで入居者が見つかり、空室リスクを下げられる可能性は非常に高まります。
    立地の良い物件として例えば、都心部では対象の物件が最寄駅まで徒歩10分以内にあり、その駅が乗り換えに便利なターミナル駅であることなどの条件が挙げられます。

    また、空室リスクを下げるには入居者募集のための営業力が高い賃貸管理会社を選ぶことが大切です。サブリースの利用を検討する方もいますが、手数料も高く、家賃が保証されている訳ではありません。さらに満室保証についても一度でも満室になれば保証期間内でも保証が終了されてしまう可能性があります。

    2.家賃滞納リスク

    家賃滞納リスクは文字通り入居者が家賃の支払いを滞納し、賃料収入が途絶えてしまう状態になることです。日本の法律では賃借人保護の原則が取られており、滞納しているからといって簡単に入居者を追い出すことができません。

    家賃滞納リスクを防ぐには家賃回収への対応が迅速でしっかりした賃貸管理会社を選ぶことです。また、滞納保証のある賃貸管理会社を選べば、いざという時にも滞納分の家賃が全額補償されるので安心です。

    3.修繕リスク

    建物は新築・中古の区別無く、どんな物件でも経年変化により様々な箇所で修繕が必要になってきます。修繕箇所としては給湯器や配管設備、外壁・屋根などが挙げられます。修繕せずに放置しておけば物件が加速度的に老朽化し、物件の人気度合に影響したり、空室リスクも大きくなります。
    家賃収入から一定額を修繕費用のために積み立てておき、リフォームに充てるなどの対策が必要になります。

    4.資産(物件)価値下落リスク

    資産価値下落リスクは物件自体の価値が経年変化などで下がる場合と地価が下落するリスクという2つの要素があります。いずれも物件の人気が落ちたり、売却時の売却価格下落や売却できなくなるリスクも考えられるでしょう。

    このような資産価値の目減りを抑えるにはやはり立地の良い物件を選ぶことが最も有効な対策となります。利便性の高いターミナル駅に近く、買い物にも便利な利便性の高いエリアにある物件なら建物自体の資産価値が落ちても、リフォームなどで対応すれば資産価値下落リスクだけでなく、空室リスクも抑えることができます。

    反対に立地が悪くて人気の無いエリアの物件の場合、どんなにきれいにリフォームしても資産価値の下落を抑えることが難しい可能性が高いでしょう。特に少子化が進み、都心などの利便性の高いエリアへの人口集中が予想される将来においてはますますこの点について理解して物件選びを進める必要があります。

    5.金利上昇リスク

    不動産投資の場合、潤沢な現金がある場合を除いてローンで物件購入する投資家が多数を占めます。ローンを組む場合に注意したいのが、返済期間の途中で金利が上昇するリスクです。超低金利時代の恩恵を受けるために変動金利でローンを組むケースが多く見られますが、目先の低金利だけに着目するのではなく、将来的に金利が上昇する場合も想定して投資プランを検討することが大切です。

    もし、金利が上昇した場合の対策として考えられるのは、繰上げ返済や物件の売却を検討することです。そのためにも借入時に金利が低い場合は自己資金をなるべく使わずに借入れを増やしてレバレッジ効果を最大限に活かし、その余剰資金は金利上昇時の繰上げ返済用に貯えておくという戦略も検討可能です。

    6.賃貸管理会社の倒産リスク

    不動産投資では投資の効率性を考えて、家賃の入金や敷金の管理、さらに退去者が出た場合の新たな入居者募集など物件管理の全てを賃貸管理会社に委託している場合が少なくありません。しかし、そのような賃貸管理会社が倒産するとオーナーは未入金分の家賃や敷金の確保に当たるだけでなく、新たな賃貸管理会社を見つけなければならなくなります。

    このような事態を避けるには信頼できる管理会社を選ぶことが重要です。経営の安定した信頼のおける会社を選ぶには管理戸数や実績が豊富であることが重要です。またその他にも家賃や敷金などオーナーの資金を会社の資金と分別管理していることが判別できる「賃貸住宅管理業登録制度」に加入している会社かという点も選ぶ際の大切なポイントになります。

    7.地震リスク

    日本は地震大国である以上、常に地震が発生して物件が破損するリスクに備えておくことも大切になります。地震リスクを少しでも減らす対策として、地震保険に加入する他、1981年以降に新耐震基準で建てられた物件や地盤の強い地域の物件を選ぶことが挙げられます。その他にも投資物件を複数のエリアに分散して投資することで地震リスクや地震から生じて発生する火災リスクに対する分散効果が得られます。

    8.火災リスク

    地震の他にも火災によって建物が被害を受けるリスクについても検討しておかなければなりません。対策としては火災保険への加入がまず挙げられます。その他にも延焼の危険性の高い住宅密集エリアの物件を避けたり、都心などエリアによっては火災に比較的強い鉄筋コンクリート造の物件の購入も検討してみましょう。

    まとめ

    今回は不動産投資を始める前に必ず理解しておきたいリスクとその対策についてご紹介しました。様々なリスクについて触れましたが、それぞれのリスクは相互に関連性があります。従って、リスクを必要以上に恐れるのではなく、上手く対策を立てて実行することで一度に複数のリスクに対応することが可能です。不動産投資においては収益計画だけでなく、リスク対策についても事前に十分検討することで不動産投資を成功に導くことができます。

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