不動産投資を始めたい!物件探しの方法・コツとは?

作成日:2020.3.5

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不動産投資を始めたい人の中には、いざ始めようと思っても「良い物件をどう探し当てればいいのか」が分からないという方も多いのではないでしょうか。そこで物件選びの具体的な方法や良い物件に巡り合うための大切なコツについてお伝えしていきます。是非参考にしてみてください。

不動産投資のための具体的な物件探しの方法とは?


まず、不動産投資の第一歩となる物件探しの具体的な方法についてご紹介していきます。

不動産ポータルサイト・不動産情報誌・広告の利用

手っ取り早く物件情報が集められるのが、インターネット上の不動産ポータルサイトや不動産情報誌です。希望するエリアや価格、間取り、広さ、利回りなどの条件ごとに調べることができ、多くの情報に触れることができるため、特に不動産投資の初心者のうちは、不動産ポータルサイトの利用が便利です。探しながら相場観を学ぶことができますので、それまで得られた情報をもとに、物件を絞り込んでいきましょう。

ちなみに、特定の情報の閲覧には会員登録が必要なものが多いですが、登録しておけば会員だけに届く非公開情報などを閲覧できるサイトもありますので、個人情報を登録することに抵抗がなければ会員登録してみることをお勧めします。

不動産会社からの紹介

希望条件がある程度定まっていたら、不動産会社に直接訪問して、担当者から希望条件に該当する物件を紹介してもらう方法も有効です。不動産会社には新築や中古、マンション、戸建てなど物件の種類を問わず取り扱っている大手不動産会社からワンルームマンションや投資用物件に特化した不動産会社まで様々ありますが、取引実績や取り扱い物件数は会社によって大きく変わってきます。購入を検討している物件タイプの取引実績や物件数が豊富な不動産会社を選ぶと、希望条件に近い物件を紹介してもらえる可能性が高まります。

さらに特定のエリアで購入を検討する場合はそのエリアの地主などと昔からの付き合いがある地元の不動産会社が有力候補となる場合があります。不動産会社の担当者と懇意になることで、ポータルサイトなど一般的には出回らない物件情報が得られる場合もあります。

競売物件専門サイトの利用

上級者であれば、競売物件専門サイトを利用して、自己破産などにより競売にかけられている物件を入札して購入する方法もあります。相場よりもはるかに安く購入できる可能性がある一方、物件に隠れた瑕疵(屋根の破損やシロアリ被害など見えない欠陥や不具合など)がある場合もあります。

尚、物件の内覧は基本的に差押え債権者以外の一般入札者は行なえません。従って、物件情報と内部写真、執行官のコメントなどの公開情報により、入札すべきかの判断が迫られることになります。競売物件は瑕疵担保免除となっていますので、もし物件購入後に瑕疵が見つかっても補償してもらうことができず、収益物件とするには想定以上の費用が発生することも考慮に入れておくべきでしょう。

知り合いや友人からの紹介

自分の知り合いや友人の他、不動産投資セミナーなどで知り合った方からの物件紹介も有力な方法です。とりわけセミナーで知り合った場合、すでに不動産投資を始めている人で、おすすめ物件情報を持っていたり、情報を入手できる人脈を持っているケースがあります。また、何らかの理由で手持ちの物件を譲ってくれるケースがあります。

いい物件を探すために覚えておきたいコツ


数ある物件の中から実際に多くの収益を稼ぎだしてくれる優良物件に巡り合うにはコツがあります。

不動産投資のための基本的知識の習得に努める


良い物件を探すには個々の物件の良し悪しを正しく分析できなければなりません。そのためには不動産投資に必要な基本的知識を身につけていく必要があります。特に「表面利回りと実質利回りの違い」を理解しておくことは物件情報を正しく判断する上でとても重要です。

広告の物件情報には利回りが掲載されていますが、そのほとんどが表面利回りとなっています。こういった表面利回りは年間を通じて満室だった場合の家賃収入をベースにしており、さらに管理費や税金といった諸経費が全く考慮されていません。

従って、実際の利回りよりも高めに表示されることになります。一方、実質利回りというのは上記のような諸経費を引いて算出した利回りのことです。購入を検討する場合にはより実際の購入条件に近い実質利回りを算出して判断する必要があり、利回りの違いについてはよく理解しておかなければなりません。

不動産会社の営業担当者と懇意にする


不動産会社の営業担当者と懇意にしていると他には出回っていない、とっておきの未公開情報を教えてくれることがあります。そのような情報を引き出すには日頃からコンタクトを欠かさず、購入に対する強い意志を見せておく必要があるでしょう。営業担当者も購入してもらえそうなお客様と購入してもらえるかどうかわからないお客様であれば、購入してもらえそうなお客様から良い情報を伝えたいと考えるからです。

自分の目で物件をチェックする

不動産ポータルサイトにはたくさんの物件情報が掲載されています。予算やエリアなど希望条件に合いそうな物件についてはできるだけ多く、現地に出向いて自分の目で見ると物件を見る目が養われます。

現地で実際に物件をチェックすると物件情報だけでは見えてこない情報が得られます。例えば、最寄り駅周辺の環境や利便性、騒音など現地に行かないとわからない情報もたくさんあることが分かるでしょう。

不動産投資仲間をつくる


セミナーや勉強会などに参加するとそこには同じ不動産投資を志す仲間が見つかります。そのような仲間と意見交換したり、アドバイスなどをもらうと不動産投資に関する学びが深まります。さらにそんな仲間から物件情報などが出回ることもあり、貴重な情報が得られる場合もあります。各地で「大家の会」が開催されているので、自宅や仕事場の近くなど参加しやすい場所で開催されているか確かめてみるのも不動産仲間をつくる手段として有効です。

まとめ

不動産投資は良い物件を見つけるためにたくさんの物件情報を得ること、物件情報を得るために良い不動産会社と担当者を見つけること、そして、絞り込んだ物件の細かい情報を得ることが成功のカギとなります。今回ご紹介した内容を参考に、物件購入における目利き力を養っていただければと思います。

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