登場人物

Aさん

不動産投資を検討中の30代独身男性。

Bさん

ワンルームマンション投資を実践中の50代既婚男性。

先生

アイディ株式会社に勤務するセミナー講師。

【先生と不動産投資を検討中の生徒A(30代男性)、ワンルームマンション投資実践中の生徒B(50代男性)の会話】

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Bさん
今日は、近い将来実家を相続したらどうすればいいかをご相談したいのですが…。
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Aさん
それ、僕も興味あります。先日90歳の祖母が老人ホームに入ったんですが、空き家になった祖母の家をどうするか…って父と母が悩んでるんです。
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先生
そうですね、相続が発生した段階で慌てて対策を考えるより、今のうちからご両親やお祖母様のご意向も聞きながら対策を考えておくというのは、良いことですね。特にご高齢の場合、認知症になってからだと手続きがややこしくなりますから。
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Bさん
私の実家は〇〇駅からバスで15分ほどの場所にある築30年ほどの戸建てなんです。人気の学区だからか、最近はすぐ裏手に中小規模のマンションもいくつか建って、若い世帯が増えてきているようです。
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先生
住宅地として比較的人気のあるエリアであれば、いろいろな活用方法がありそうですね。
建物の状態が良ければ水回りやクロスなど気になる部分をリフォームして賃貸することも1つの方法ですし、そのまま売却することも可能でしょう。
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Bさん
駅から遠い不便な場所ですけど、賃貸して大丈夫ですか?
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先生
戸建て賃貸は需要の割に供給が少ない状況で、買い物の利便性や学区などで人気のエリアなら、賃貸の需要は多いでしょう。賃貸マンションと比べてペットの制限もないし、ガレージ付きの戸建ては駐車場代が要らないからお得感もあるんですよ。
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Aさん
なるほど~。
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Bさん
建物はしっかりしているとは思うのですが、何十年も使った家なので、貸すにしても売るにしても相当リフォームしないといけないでしょうね。
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先生
リフォームしてからというのが一般的ですが、最近はDIYを前提に現状のまま貸し出し、その代わり敷金と原状回復費用や初月の賃料を無料にするという方法が注目されています。
売却の場合も、少しでも安く買って自分好みにリノベーションやDIYしたい人が増えてきています。それに、リフォームしたからといってその分を全額価格に上乗せできると言うものではないんですよ。
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Bさん
え、そうなんですか!?
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先生
ちょっと考えてみてください。
新築物件ではなく、築古物件の購入を検討する人にとって、その大きな目的は資金を抑えることですよね?売主側が500万円かけてリフォームしたからといって、1,000万円の物件が1,500万円になったら割高に感じませんか?
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Aさん
たしかに…僕ならせっかくだから自分好みにリフォームしたいと思うかも…。
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先生
それに築30年の戸建てでは、住宅ローンの最長返済期間が新築よりずっと短くなったり、金融機関によっては審査基準に築年数の制限を設けている場合もあります。その分買主は自己資金を用意しなければならないので、やはりできるだけ価格を抑えたいと思っているはずです。
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Bさん
買い手がローンを組めなかったら、買ってもらえなくなりますね。
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先生
そうなんです。せっかく契約しても希望通りの融資が通らず、取引が流れてしまうこともありえます。
ただ、不動産の取引は何が正解かは決まってなくて、タイミングと相手次第のところがあります。多少価格は上がっても、リフォームしてきれいに見える方が売りやすい場合があることも事実です。
売却する場合には、そのエリアの不動産市場に詳しい複数の不動産業者に査定してもらって、売り方の相談をするようにしましょう。
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Aさん
僕の祖母の家はもう築50年近い戸建てなので、さすがにそのまま売るのは難しいですよね…?
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先生
どんなに古くても建物や給排水管に問題がなければ、売却も賃貸もそのままでもできますよ。最近は「古家投資」といって、築40年以上の空き家を買い取って賃貸する投資方法もあります。
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Bさん
そんな古い家でも借りてくれる人がいるんですか?
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先生
ある程度賃貸需要があるエリアなら、賃料をかなり低めに設定すれば賃料重視で物件探しをしている人の需要にマッチするでしょう。
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Aさん
祖母の家は△△駅のすぐ裏の商店街のすぐ近くなんです。
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先生
とても便利な場所なんですね。
そういうエリアなら、戸建てを店舗にして貸し出す方法や、初期費用を抑えてレンタルスペースにする方法もあります。単身世帯が多いエリアならコインランドリー投資も最近人気がある活用法です。
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Aさん
いろいろ候補があるんですね。でも建物が相当傷んでるので、取り壊すかもしれません。
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先生
そうなんですね。更地にするなら、駐車場が最もコストをかけずにできる活用方法です。駅近や商店街近くなら、コインパーキングも選択肢に上がってきます。
駐車場経営の一括査定などを利用して、エリアの需要に応じた方法を相談すると良いでしょう。
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Bさん
住宅地の場合、駐車場にするのはダメですか?
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先生
すぐ近くのマンションや戸建てで駐車場が常に不足している状態なら、月極の駐車場需要はあると思います。
また住宅地でも幹線道路沿いなど車が便利な場所なら、トランクルームとしての活用も比較的手軽にできる活用法です。
ただ、更地にする場合、建物が建っている状態と比較して固定資産税や相続税が上がってしまうデメリットがあります。費用対効果や、更地にするタイミングに注意してください。
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Aさん
なるほど、そういうことも考えないといけないのか…
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Bさん
ワンルームマンション投資では考えなくてもいいことが、戸建てだと良くも悪くもいろいろありますね。
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Aさん
それでワンルームマンション投資は手間がかからない投資の1つだと言われているんですね。
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先生
でも戸建ての場合は、土地を所有していることが多いのでさまざまな活用方法が考えられることが大きなメリットです。
建物をそのまま利用するか、リフォームするか、いったん更地にして新たな活用方法にするか。エリアやその時勢の需要に応じてさまざまな方法が選択肢として考えられます。
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Aさん
物件の個性に合わせて上手に選択する、ってことですね。
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先生
そのとおりです。
ただし、注意して頂きたいことがあります。
今はこの活用方法にしておいて何年か後に別の活用をしたいといった、例えば今は人に貸すが、数年後ご自身が住むために利用したいという場合、そのタイミングで物件を明渡してもらえるような契約にしておかなければなりません。
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Bさん
あ、私は定年したら、実家を建替えて住もうかと考えていました。
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先生
建物を賃貸する場合、一般的な賃貸借契約だと貸主側の自由なタイミングで明渡しをお願いするのは難しくなります。他の用途にする時期が決まっているなら、定期賃貸借契約にして期限が来たら確実に明渡してもらえるようにしておくべきでしょう。
また、更地での活用であればそこまで縛りは厳しくなく、活用方法の変更に比較的柔軟な対応ができるでしょう。
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Bさん
土地活用で、まずは駐車場にしておいて、その後アパートが建ったり、店舗になったりしているのはそういう事なんですね。
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Aさん
今の活用のことだけでなく、将来のこともある程度考えておかなければならないんですね。
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Bさん
不動産投資は出口戦略が大切だと言われていますからね。よく考えておきます。教えていただきありがとうございました。