全国で問題となっている空き家。空き家を所有しているけどどうしたら良いかわからない、あるいは近隣にボロボロの空き家があるけど防犯や防災上心配、という方も多いのではないでしょうか。
そんな心配のモトになっている空き家を、戸建て賃貸として活きかえらせる方法をご紹介します。

空き家を放置するデメリット

人が住まなくなった空き家は、長期間放置するとさまざまな問題が発生します。

・建物の老朽化が進み、状態を維持するのに手間と維持費用がかかる
人の出入りがなく締め切った状態の建物や設備は、人が住んでいる時に比べて傷みやすく、老朽化が進みやすくなります。建物や設備が破損したまま、汚損したままで放置をすればするほどメンテナンス費用がかさむようになります。

・近隣トラブルになる可能性がある
空き家のまま放置状態にしてしまうと、通行人や近隣住人を巻き込んだ事故や事件に発展することもあるので、時々見回る必要もあります。具体的には、老朽化による建物の倒壊や、手つかずになることにより、動物や害虫が増えてしまうことなどが心配されます。また、犯罪の温床ともなりやすく、敷地内にゴミを不法投棄されたり、放火や、ホームレスの人が住みついてしまうといった問題も考えられます。

・「特定空家」に認定される可能性がある
通常、住宅用地には「住宅用地の特例措置」による固定資産税の優遇措置が適用されていますが、特定空家に認定されて勧告以上の処分を受けると、固定資産税の優遇措置対象から除外されるため、税負担が最大で6倍になります。
空き家の撤去や修繕などを市区町村長から助言・指導・勧告・命令され、従わない場合には行政処分の対象となり、それにかかる費用も負担しなければなりません。

特定空家とは・・・
・そのまま放置すれば倒壊等著しく保安上危険となるおそれのある状態
・そのまま放置すれば著しく衛生上有害となるおそれのある状態
・適切な管理が行われていないことにより著しく景観を損なっている状態
・その他周辺の生活環境の保全を図るために放置することが不適切である状態

空き家を放置せずしっかり活用することで、これらの問題を回避することが可能になります。
では、どのような活用方法があるのかをご紹介します。

戸建て空き家の活用方法

空き家となった戸建てを、建物を取り壊さずに活用して収入を得るには以下のような方法が考えられます。

①リフォームして戸建て賃貸物件として貸し出す
②借主負担DIY型賃貸物件として貸し出す
③店舗・事務所・工作場に用途変更して貸し出す
④リノベーションしてシェアハウスにして貸し出す
⑤リフォームして民泊物件として運営する

ここからは、上記のような方法の中から比較的実践が容易である「①リフォームして戸建て賃貸物件として貸し出す」場合のメリット・デメリットについて見ていきましょう。

空き家を戸建て賃貸した時のメリット・デメリット

メリット

①安定収入が期待できる
戸建て賃貸は比較的需要がある割に供給量が少なく、駅から遠くても駐車場が確保できればそれなりの賃料収入が見込めるのが最大の魅力です。
一般的に、戸建て賃貸を選ぶ借主は長期間入居することが多く、一度入居が決まれば、安定した収支が期待できます。

②日常管理の手間がかからない
家は、人が住み、使用し、手をかけることでかえって傷みにくくなるとも言われています。借主に住んでもらうことで、空き家を日常的に管理する必要がなくなります。定期的に風を通したり掃除をしたりする手間も省けます。

③資産として持ち続け、いざとなったときに別の形で活用できる
仕事や家族構成など環境の変化により、自分や身内の誰かが将来居住用として利用する場合が考えられます。将来を含めても絶対に自分も身内も利用しないということがなければ、資産として持っておくことがプラスとなることもあるでしょう。また、大きな資金が必要となったときには、収益物件として売却することもできます。

デメリット

①改修費用がかかる
建物・設備の状態にもよりますが、しばらく空き家状態だった住宅は多かれ少なかれ手を加えなければ賃貸に出すのは難しいでしょう。数十万円程度の簡単な改修で済む場合から100万円を超えるリフォームが必要となる場合もあります。いずれにせよ、何らかの改修費用が必要となります。

②建物・設備の管理責任が生じる
貸主には、借主が快適に一般的な生活ができるように住宅を管理する責任があります。
建物や設備に故障や破損があった場合、入居者に原因がある場合は入居者負担となりますが、自然災害や経年劣化によって生じた故障や破損は、借主の生活に支障が出ないように速やかに修繕しなければなりません。
特に、古くなった給排水管や設備のトラブルでは補修費用が賃料を上回る場合もあるため注意が必要です。

③敷地内の管理責任が生じる
マンションの賃貸と違って戸建て賃貸の場合、屋根裏にアライグマが棲みついたなどの住居内の問題だけでなく、庭木にハチの巣ができたといった敷地内でのトラブルも原則所有者が対処しなければなりません。

デメリット対策

戸建て賃貸には前述したようなデメリットが存在しますが、デメリット対策も存在しますのでいくつかご紹介します。

・補助金・減税を利用する
高性能建材による住宅の断熱リフォーム支援事業、次世代省エネ建材支援事業、長期優良住宅化リフォーム推進事業、リフォーム減税など一定条件を満たせば利用できる制度があります。他にもブロック塀の改善工事や給湯・浄化槽設備を対象とする補助金など、自治体独自の補助・助成制度が利用できる場合があります。
ただし居住者による申請が条件の制度もあるので、利用条件を事前に確認しておきましょう。

・借主負担DIY型賃貸借で賃貸する
近年、国土交通省もガイドブックを出すなど、借主が自由にDIYできる賃貸が人気となっています。
この方法ならリフォームの負担は最小限に抑えることができます。どの程度を借主DIYに任せるかは状況にもよりますが、柱や屋根、床組み、給排水管や給湯など、最低限居住に必要なものは整備しておく必要があるでしょう。

戸建て賃貸の注意点

借家契約の種類に注意

ファミリーが利用することの多い戸建て賃貸の場合、借主は長期間賃借するケースが多く見られます。
そのため、空き家を賃貸に出した後に別の利用方法を考えているなら、「定期借家契約」にしておく方が良い場合があります。一般的な借家契約(普通借家契約)では、賃借人の求めがあれば賃貸借を継続しなければならず、正当な理由がない限りその申し出を断ることができないからです。
ただし、定期借家契約の場合、普通借家契約より入居条件が限定されることから、募集賃料を下げないと入居希望者が現れにくくなることが考えられます。

見えない部分の破損に注意

戸建て賃貸の場合、マンションの賃貸より注意すべきことが多くなります。
戸建ては屋根や敷地、地中の給排水管なども所有者に管理責任があるからです。きちんと修繕しておかなければ賃貸後トラブルになり思わぬ出費がかさむことになるので、リフォームの際にしっかり破損個所の確認をしておきましょう。

適切なリフォームと家賃設定が成功のカギ

空き家をリフォームして賃貸する場合、リフォームと賃料の費用対効果を正しく見積もることが最大のカギとなります。
周辺の賃料相場が低いエリアの物件に、高額なリフォームをして高い賃料で募集をかけたとしても、入居してくれる人が現れなければかかった費用の回収は見込めません。
家賃相場が低い場合は、思い切って相場より低い家賃設定にして、リフォームを最低限に抑えましょう。より安い家賃で物件を探している入居希望者なら、多少設備が旧式でも家賃が希望に沿えば、入居を決めてくれる可能性は大いにあります。

まとめ

空き家の放置には多くのデメリットとリスクがあります。社会的責任からも、何らかの対応が求められる問題です。
ただ放置するのではなく、賃貸用として手を加えることで、資産として生まれ変わらせることができ、地域のために再活用することも可能となります。
ただし、実際に空き家を活用する際は、上記に挙げたような注意点やリスクもあるため、戸建て賃貸や戸建てのリフォームに詳しい専門家に空き家を実際に見てもらったうえでのアドバイスを受けることをおすすめします。