不動産投資をする際、利回りが重視されることが多いですが、一般的な不動産投資の利回りは「年間の家賃収入額÷不動産の取得価格×100」で計算されています。しかし実際に不動産を購入してみると、物件代金以外に様々なコストが発生します。また、物件を所有している間はランニングコストがかかり、売却時にも別途コストが発生します。
ここでは、不動産投資には全体でどのようなコストがかかるのかをまとめて解説します。

購入時のコスト(初期費用)

不動産仲介手数料

売主から直接不動産を購入する場合、仲介手数料は不要ですが、不動産業者が仲介として入る不動産売買では仲介手数料が必要となります。
仲介手数料は宅地建物取引業法により上限が定められており、下記の速算方法が一般的に知られています。

売買代金:200万円以下・・・・・・・・・・5%
売買代金:200万円超え400万円以下・・・・4%+2万円
売買代金:400万円超え・・・・・・・・・・3%+6万円

※仲介手数料には別途消費税が加算されます。

不動産投資ローンの融資事務手数料・保証料

融資事務手数料とは、不動産投資ローンを利用する際に金融機関に支払う手数料です。金額は金融機関やローンの種類によって異なりますので、契約前によく確認するようにしましょう。

また、金融機関が指定する保証会社による保証が融資条件となっている場合には、別途保証料が必要となります。
保証料には一括前払い方式と金利上乗せ方式があり、一括前払いの場合は借入金額の2%程度、金利上乗せの場合は約定金利に年0.2%~0.3%程度を上乗せ分としてみておくとよいでしょう。尚、保証料の一括前払いの場合、繰り上げ返済した際には相応の保証料返還を受けることができます。

更に最近では「保証料なし」の不動産投資ローンもあります。この場合、借り入れ時に支払う融資手数料が借入額の2%程度になる場合が多く、単純に保証料がかからない分安くなっているわけではありません。また、繰り上げ返済をしたとしても、この融資事務手数料は前述の保証料のように返還がされないため、不動産投資ローンの利用にあたってはこれらの違いに注意が必要となります。

印紙代

不動産売買契約締結の際と不動産投資ローン借り入れ時の金銭消費貸借契約書に、下記の印紙代が必要となります。

記載された契約金額
(1通または1冊につき)
不動産売買契約書
金銭消費貸借契約証書
不動産売買契約書の軽減措置
(令和2年4月1日~令和4年3月31日作成)
500万円を超え1千万円以下のもの 1万円 5千円
1千万円を超え5千万円以下のもの 2万円 1万円
5千万円を超え1億円以下のもの 6万円 3万円
1億円を超え5億円以下のもの 10万円 6万円

[(令和2年4月1日現在法令等)国税庁HP より抜粋]

登録免許税

所有権移転について「固定資産税評価額×2%」、抵当権設定について「抵当権設定の債権額(借入額)×0.4%」の登録免許税がかかります。
尚、対象不動産が土地建物であった場合、土地については令和3年3月31日までの登記について「固定資産税評価額×1.5%」となる軽減措置があります。

司法書士報酬

不動産投資ローンを利用する場合、不動産の所有権移転および不動産投資ローンの抵当権設定の登記は、原則金融機関指定の司法書士に依頼します。登記を司法書士に依頼する場合、実費(登録免許税など)の他に司法書士報酬が必要です。

火災保険料

不動産投資ローンを利用する際は、火災保険に加入することが一般的です。費用は保険会社や地震保険など付帯する内容、対象不動産の構造などによって異なりますので、よく確認するようにしましょう。

固定資産税・都市計画税(買主負担分)

固定資産税・都市計画税は、毎年1月1日時点で固定資産台帳に登録されている所有者に納付書が届けられます。
売買により年の途中で所有者が変わる場合、引き渡し日までを売主、引き渡し後を買主が負担するのが通例ですので、売買代金の決済時に買主負担分を支払う必要があります。

不動産取得税

不動産を取得すると取得後数カ月~1年程度で納税通知書が届きます。
税額は、「課税標準額(固定資産評価額)×4%」が本則ですが、令和3年3月31日までに取得した宅地等(宅地及び宅地評価された土地)については課税標準額が1/2となります。
税率も軽減措置があり、令和3年3月31日までに取得した土地・家屋(住宅)は3%に軽減されます。

ランニングコスト

不動産賃貸管理費

入居者管理(募集、保証会社手続、家賃の集金、入居者対応、退去対応など)を賃貸管理会社に任せている場合、毎月、賃貸管理の管理費がかかります。賃料の数%で計算したり、1物件数千円の定額制であったりと、賃貸管理会社によってさまざまです。

固定資産税・都市計画税

対象不動産のある市区町村から納付書が届けられ、1年分を一括または分割で納付します。
納付スケジュールは自治体によって異なるため、事前に確認しておきましょう。
納付額は課税標準額に対して、固定資産税1.4%、都市計画税0.3%で計算されます。
※令和2年度の固定資産税・都市計画税の納税通知書は、6月1日に発送されています。

不動産投資ローンの金利

ローンを利用した場合、金利もランニングコストとしてかかります。
一般的には短く借りて早く返し、支払う金利総額を少なくするのがローンの賢い利用方法ですが、不動産投資による利用で、現在のような低金利が続いている場合は、できるだけ長く借りてランニングコストを抑える方法が取られます。

その他のコスト

確定申告の際、収益が出ている場合は所得税・住民税の支払いが発生します。
また、建物が傷んできたときには改修費が必要になりますので予め準備しておくことが大切です。
加えて、対象不動産によって別途発生する費用もあります。例えば、アパート経営の場合には共用部分の光熱費が毎月かかりますし、区分マンション投資では管理組合に支払う管理費や修繕積立金が発生します。

売却時のコスト

不動産仲介手数料

買主に直接売却する場合は不要ですが、仲介業者を通して売却する場合は購入時と同様に仲介手数料が必要です。

印紙代

売却時にも売買契約書に貼る印紙代が必要となります。

抵当権抹消費用

不動産投資ローンを利用していた場合、金融機関名義の抵当権抹消登記のための登録免許税(1筆につき1千円)と司法書士報酬が必要です。

譲渡所得税

不動産を売却した時の譲渡所得にかかる税金です。
以下①譲渡所得×②税率で計算されます。

①  譲渡所得=譲渡価格-(取得費+譲渡費用)
譲渡価格:売却代金
取得費:[購入代金-減価償却した分]+購入時の費用(仲介手数料、購入時の税金など)
譲渡費用:売却の際にかかる費用(仲介手数料、建物解体費用など)

②  税率
不動産を売却した年の1月1日時点で所有期間が5年超の場合は「長期譲渡所得」、5年以下は「短期譲渡所得」となり税率は以下の通りです。
・長期譲渡所得:20%(内訳:所得税15%+住民税5%)
・短期譲渡所得:39%(内訳:所得税30%+住民税9%)
※令和19年までは、復興特別所得税として税率2.1%が基準所得税額(譲渡所得×所得税率)にかかります。

その他のコスト

家屋を解体し更地(土地のみ)にして売却する際は、解体費、廃棄物処理費、測量費などが必要となります。

まとめ

不動産物件を検索した際、「利回り5%」などと書かれていても、ここまで見てきたようなコストがかかるために、実際の利回りはもっと低くなります。
表面上の利回りに惹かれて物件を購入してみたものの、その後の持ち出しが多く維持ができなくなり物件を手放すはめになってしまった、などとならないよう、どのようなコストがどのくらいかかるかをよく知ったうえで、購入物件を選択するようにしましょう。