かつては安定した職業とされていた公務員も、分限免職という形でのリストラが行われるようになってきています。その要因となっているのは、特に加速する少子化や人口減少、業務のIT化に起因する仕事の減少などの時代背景であり、公務員といえども将来が必ずしも保証されるとは言えない状況になりつつあるのです。

このような事情から一般企業に勤めるサラリーマンだけでなく、公務員でも副業したいという人が増えています。そこで副業の一つの選択肢として公務員が不動産投資できるのかといった点についてご紹介していきます。

公務員が副業として不動産投資できるのか?

まず結論からお伝えしますと、一定規模以下の不動産賃貸業であれば副業禁止規定に抵触しないために公務員が副業として不動産投資をすること自体は問題ありません。この規定は「人事院規則14-8」に定められているもので、以下のようなルールに反しないものであることが副業の条件となります。

一定規模以下の不動産賃貸業であること

不動産賃貸であれば独立家屋の数が5棟以上であったり、土地の賃貸なら賃貸契約の件数が10件以上であったりしないことなどが条件とされています。(ちなみに、前述の規模となると、いわゆる5棟10室基準ということで事業的規模での不動産賃貸となりますが、事業所得ではなく、不動産所得に該当します。)
また、駐車場の賃貸であれば駐車台数が10台以上でないことなどが条件となっています。

自ら不動産管理を行わないこと

本業を疎かにしないために不動産物件の管理は管理会社などに委託するなど、自分で行わないことが条件です。

年間の家賃収入上限「500万円」を守ること

不動産や駐車場の賃貸収入についても制限があり、家賃収入の年間上限が500万円未満であることが条件となります。

一定規模を超えて不動産投資を行うには?

上記の規定で定められている「一定規模以下」という条件を超える不動産賃貸業を副業として営む場合、以下に挙げる書面を提出し、所属する省庁や役所から許可を得る必要があります。これらの書類の中で「自営兼業承認申請書(不動産等賃貸関係)」については、人事院で参考となる書式が公開されています。

・自営兼業承認申請書(不動産等賃貸関係)
・不動産管理の委託契約書
・物件概要書
・貸借条件一覧表

尚、人事院の規定上で定められている一定規模を超える不動産賃貸業を行う場合でも、比較的許可が下りやすいケースは相続です。
その理由としては、一定規模を超える賃貸用物件を取得して規定に反するからといって退職勧告したり、一定規模以下になるように不動産の売却処分を勧めることが困難であるという事情が考えられます。

公務員の不動産投資にはむしろメリットが多い!

副業が全面的に認められている企業に勤務するサラリーマンに比べ、一定の制限があるとはいえ、公務員でも不動産投資が可能であることは既にお伝えした通りです。しかも、以下に挙げるような理由から公務員が行う不動産投資にはむしろメリットの方が多いと言えます。次にその理由についてお伝えしていきます。

「公務員」という高い属性を最大限に活かし、有利な融資条件でローンが借りられる

不動産投資においては、いかに銀行から有利な融資条件でローンによる資金を引き出せるかが、資金効率や投資効率などを考える上で重要になってきます。
そして、銀行の担当者が融資審査する際に重要視する項目の一つが「属性」です。属性には「勤務先」「勤続年数」「収入」「家族構成」「持ち家を含めた資産内容」などがあります。この中でも勤務先はとても重要で、公務員はリストラなどがある民間企業などに比べると収入が安定していると考えられているため、非常に高い属性と考えられ、金利面や融資額などの借入れ条件面でとても有利です。

ローンの返済原資となる収入が安定していれば、たとえ空室が続いて賃料収入が不安定になっても、銀行からすれば延滞や回収不能などのリスクが小さくて済みます。
このような理由から公務員は有利な条件で融資が受けやすく、不動産投資することのメリットが大きいと言えるでしょう。

尚、公務員といっても国家公務員や地方公務員といった違いがありますし、事務職から消防士まで職種についても様々です。しかし、融資審査においては収入の違いが借入れ可能な額に影響するのは当然ですが、分類上の違いや職種についてはあまり大きな差がありません。あくまで公務員としての高い属性が銀行の審査上は重要視されることになります。

本業に支障をきたさない範囲で副業できるのが不動産投資

不動産投資家の多くが自己の物件管理を管理会社に委託しており、公務員の場合も自らが管理しないことが条件となっています。不動産管理会社に物件管理を任せると資金管理以外にほとんどやるべきことがなく、半ば不労所得のようになります。
つまり、将来にわたってある程度安定した給与と昇給が見込める公務員は、不測の事態により途中で資金繰りが厳しくなって、自らの時間や労力が必要となるような副業をせざるを得ない状況に陥るリスクも小さく、不労所得として不動産投資のメリットを享受しやすいと言えます。

まとめ


今回は公務員でも不動産投資が一定条件の下で可能なことや実際の注意点などについてご紹介してきました。ルールさえ守れば公務員でも不動産投資による不労所得を得ることができます。特に銀行融資の面では有利な公務員ですので、この立場を活かせる方は、この機会に副業の選択肢の一つとして不動産投資を検討してみてはいかがでしょうか。